Che cos’è un mutuo?

Il mutuo è una tipologia di prestito che permette al cliente della banca di avere a disposizione una somma iniziale da investire in una determinata direzione, e la cui restituzione avviene attraverso delle rate, stabilite in un piano definito “piano di ammortamento”.

Normalmente, il termine mutuo viene utilizzato quando a fronte di un prestito viene offerta, oltre al rientro dilazionato, anche una garanzia maggiore, come quella di un’ipoteca su un immobile. Si parla, in questo caso, di mutuo fondiario o ipotecario.

I principali motivi per cui si ricorre a questo tipo di indebitamento possono essere riassunti nella necessità di dover investire: un imprenditore potrà aver bisogno di acquistare un fabbricato per produrre, un privato potrebbe aver necessità di comprare l’immobile dove abitare; da un punto di vista imprenditoriale, per altro, si può ragionevolmente affermare che il mutuo, rappresentando una forma di indebitamento a lungo termine, possa essere sfruttato al fine di finanziare quei fattori produttivi che saranno utilizzati per più esercizi (contabili e fiscali) successivi.

Quale documentazione è necessaria per una perizia econometrica su un mutuo?

Per una corretta valutazione della conformità del contratto di mutuo (perizia econometrica su mutuo roma) alla normativa vigente, sono necessari:

  • Contratto di stipula e, se esiste, contatto di erogazione e quietanza
  • Documento di sintesi
  • Piano di ammortamento
  • Capitolato delle condizioni
  • Eventuali rimodulazioni successive
  • Possibilmente, note contabili attestanti il versamento delle rate

Come è strutturata una perizia econometrica mutuo?

Nella prima parte verrà elencata la documentazione disponibile, con indicazione dei trimestri analizzati

Nella seconda parte della perizia verrà analizzata la documentazione disponibile sulla base delle possibili irregolarità riscontrabili, indicando quelli che sono stati i riscontriNella terza parte verranno indicate le eventuali somme di cui richiedere la ripetizione all’istituto bancario

Nell’ultima parte saranno presenti alcuni riferimenti legislativi e giurisprudenziali

Tale struttura, ad ogni modo, non è “rigida”, dal momento che potrà variare in base alle situazioni analizzate e alle possibili richieste del consumatore bancario o del suo avvocato.

Quali sono le principali irregolarità che possono essere riscontrate ed evidenziate in una perizia econometrica su un mutuo?

Indeterminatezza del mutuo

L’indeterminatezza delle condizioni avviene quando non sono chiari o trasparenti, ovvero comprensibili ad operatori non professionali, i criteri di calcolo degli oneri a carico del debitore.

Ad esempio, potrà essere non chiaro il metodo di calcolo degli interessi corrispettivi: alcuni istituti bancari, ad esempio, “agganciavano” i tassi variabili ad indici non sempre facilmente comprensibili, aggiungendo opzioni diverse conseguenti alla variazione degli stessi indici; è stato il caso di alcuni mutui espressi in valuta – abbastanza noto è il caso dei finanziamenti legati alle variazioni del Libor ed erogati in franchi svizzeri.

In queste situazioni, può essere richiesta l’applicazione di tasso sostitutivo in luogo di quello contrattuale, nella fattispecie il tasso minimo BOT, sia per le rate scadute che per quelle a scadere; tale operazione può comportare la parziale restituzione di quanto versato e l’applicazione di un nuovo tasso, ovviamente più favorevole, alle rate restanti del mutuo. Ciò potrebbe comportare una drastica riduzione degli oneri a carico del cliente dell’istituto bancario.

Qualora venisse riscontrata l’indeterminatezza di altre condizioni, come la clausola riguardante la penale di estinzione anticipata, si potrebbe richiedere la nullità di dette condizioni.

 

Mutuo usurario

Una ulteriore ricerca viene effettuata per verificare la conformità relativa alla normativa all’usura. Il riscontro viene portato avanti sui tassi di interesse applicati, sia corrispettivi che moratori.

Nel caso in cui gli interessi corrispettivi risultino debordanti il Tasso Soglia Usura, si potrà richiedere la nullità della clausola che prevede tali interessi, chiedere la restituzione integrale degli interessi già versati, nonché la gratuità completa del mutuo (art. 1815 comma II cc), dal momento che le rate future non potrebbero avere la quota interessi.

Nell’ipotesi in cui siano usurari gli interessi moratori, è intervenuta una recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 19597/2020) a indicare le conseguenze di tale violazione: la nullità della clausola degli interessi moratori non comporterà l’assenza di tali interessi, che saranno ricondotti al livello degli interessi corrispettivi, se lecitamente pattuiti, e questi ultimi non verranno intaccati. Si potrebbe riassumere che una eventuale usurarietà degli interessi moratori non comporterà particolari sanzioni nei confronti dell’istituto bancario.

 

Nullità del mutuo

Un’ultima valutazione viene effettuata sul valore dello stesso mutuo rispetto al valore dell’immobile: in passato, soprattutto nel periodo antecedente il 2008, anno dello scoppio della bolla immobiliare negli Stati Uniti e della crisi finanziaria più grave della storia, alcuni mutui venivano concessi a fronte di valori immobiliari volutamente gonfiati.

Gli istituti bancari hanno un limite di legge entro il quale possono erogare un finanziamento finalizzato all’acquisto di una casa, e questo limite è pari all’80% del valore dell’immobile:

qualora venisse superata questa soglia, il mutuo potrebbe essere definito come “subprime” e, quindi, potrà esserne richiesta la nullità.

La conseguenza di una tale decisione può essere la sostituzione del tasso contrattuale con il tasso legale, sia per le rate già scadute che per quelle future, garantendo al cliente un risparmio notevole dal punto di vista degli oneri a suo carico.

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